Copropriété : A l'instar du syndic qui est gardien du respect du règlement de copropriété, chaque copropriétaire est créancier du droit de le faire respecter jusqu'à obtenir la résiliation du bail commercial du locataire de son voisin (arrêt de la Cour de cassation du  8 avril 2021)

Dans une affaire où un copropriétaire se plaignait de nuisances sonores et olfactives en provenance d’un lot contigu , ce dernier a assigné l'occupant locataire ainsi que le syndicat des copropriétaires, en résiliation du bail et expulsion et, dans l’attente de celle-ci, en interdiction de toute activité de réparation de scooters dans les locaux pris à bail.

Dans un arrêt du 8 avril 2021, la Cour de cassation a jugé que chaque copropriétaire est recevable à exercer, en lieu et place du propriétaire d'un lot dont le locataire créé des nuisances, une action oblique en résiliation de bail.

Le raisonnement suivi par la Cour s'appuie sur l’article 1166 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, qui donne le droit aux créanciers d'exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne.

En application de ce texte, il avait été jugé qu’un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires (3e Civ., 14 novembre 1985, pourvoi n° 84-15.577, Bull. 1985, III, n° 143).

Il avait été jugé par ailleurs que, le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres (3e Civ., 22 mars 2000, pourvoi n° 98-13.345, Bull. 2000, III, n° 64).

Poursuivant cette logique, la Cour de cassation juge que tout copropriétaire, titulaire de cette créance, peut, comme le syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci.

Aujourd'hui les dispositions de l'article 1166 du code civil sont intégrées au nouvel article 1341-1 du code civil qui énonce que : "Lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne."

Ainsi après avoir une mis en demeure préalable, la copropriété et/ou le copropriétaire victime des nuisances, sonores, olfactives ... peut agir en justice pour faire respecter l'occupation prévue et autorisée dans le règlement de copropriété.

Le copropriétaire pourra ainsi agir en résiliation du bail commercial de son voisin incommodant, dès lors que le règlement de copropriété n'autorisait pas l'activité.

Voir arrêt : 
Cass. 3e civ., 8 avr. 2021, n° 20-18.327.
Lire en ligne : https://www.doctrine.fr/d/CASS/2021/C52C295E707ED3D778053