
Fin de bail commercial : renouveler, prolonger ou résilier ? Ce qu’il faut savoir pour protéger vos droits
-À l’issue des 9 années de durée minimale d’un bail commercial, plusieurs scénarios s’offrent au bailleur comme au locataire : renouvellement, tacite prolongation ou mise en fin de bail. Chacun de ces choix a des conséquences juridiques et financières qu’il convient de maîtriser pour éviter les pièges.
Trois options à l'issue du bail commercial
Renouvellement à l’initiative du bailleur
Le bailleur peut adresser un congé avec offre de renouvellement par acte de commissaire de justice (ex-huissier), au moins 6 mois avant la date d’expiration du bail. Il peut y proposer un nouveau loyer, révisé selon les indices légaux (ILC ou ILAT), voire déplafonné selon la valeur locative si les conditions sont réunies.Demande de renouvellement par le locataire
Si le bailleur ne s’est pas manifesté, le locataire peut faire valoir son droit au renouvellement dans les 6 mois précédant la fin du bail. Il doit respecter certaines conditions (immatriculation, exploitation effective du fonds, etc.). En cas de silence du bailleur pendant 3 mois, le renouvellement est réputé acquis.Tacite prolongation du bail
Si aucun congé ni demande de renouvellement n’est formulé, le bail se poursuit pour une durée indéterminée, aux mêmes conditions. Cette situation, souvent subie, peut avoir des effets défavorables, notamment en matière de déplafonnement du loyer après 12 ans ou de prévisibilité en cas de cession du fonds.
Points de vigilance
Une tacite prolongation n’est pas un nouveau contrat : elle peut être interrompue à tout moment avec un préavis de 6 mois, à échéance d’un trimestre civil.
Le déplafonnement du loyer peut s’appliquer si la durée globale du bail dépasse 12 ans, entraînant une augmentation substantielle du loyer.
En cas de cession du fonds de commerce, un bail en tacite prolongation fragilise l’acquéreur, qui n’a aucune garantie de renouvellement.
L'absence de renouvellement peut donner lieu à une indemnité d'éviction ou à un refus justifié, sous peine de contentieux.
Renouvellement, révision de loyer, refus ou indemnité d’éviction : chaque étape doit être gérée avec précision et stratégie.
Le cabinet TURLAN AVOCATS vous accompagne à chaque phase de la relation locative commerciale à savoir le :
* bailleur souhaitant optimiser la rentabilité de son bien ou se libérer d’un locataire,
* locataire défendant son droit au renouvellement ou contesté sur le montant du loyer,
* l'acquéreur d’un fonds de commerce soucieux de sécuriser la pérennité de son activité.
Ne laissez pas le silence ou l’improvisation décider pour vous.
Faites appel à nos avocats pour défendre efficacement vos intérêts.
Contactez-nous pour un audit de situation, une négociation de loyer ou une stratégie de renouvellement sur mesure.
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