LOCATIONS DE COURTE DURÉE EN COPROPRIÉTÉ : COMMENT LES SYNDICS PEUVENT-ILS RÉELLEMENT LES FAIRE CESSER ?

Règlement de copropriété, vote de l’assemblée générale, preuve des nuisances et action judiciaire : la méthode opérationnelle de TURLAN AVOCATS à destination des syndics et des conseils syndicaux.

Airbnb, Booking, conciergeries numériques, boîtes à clés fixées dans le hall, valises dans les escaliers, codes d’accès diffusés à des occupants inconnus : dans de nombreux immeubles, la location touristique de courte durée n’est plus un phénomène marginal. Elle modifie concrètement les conditions de vie de la copropriété et place le syndic en première ligne.

Pourtant, une copropriété ne met pas fin à ces locations par une simple affiche, un règlement intérieur improvisé ou une résolution rédigée en séance. Une interdiction mal fondée peut être annulée. Une action judiciaire insuffisamment documentée peut échouer.

À l’inverse, lorsque le règlement est correctement analysé, la majorité choisie avec précision et les preuves méthodiquement constituées, le syndicat des copropriétaires dispose aujourd’hui de leviers particulièrement efficaces.

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a renforcé les moyens d’action des copropriétés. Le Conseil constitutionnel a confirmé, le 19 mars 2026, la conformité du nouveau dispositif permettant, sous certaines conditions, d’interdire les meublés de tourisme à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Le cabinet TURLAN AVOCATS accompagne les syndics, conseils syndicaux et syndicats des copropriétaires dans l’audit des règlements, la préparation des assemblées générales, la constitution des dossiers de preuve et les procédures destinées à faire cesser les exploitations irrégulières.

1. LE PREMIER RÉFLEXE : NE PAS CONFONDRE NUISANCE RESSENTIE ET INTERDICTION JURIDIQUEMENT OPPOSABLE

Le fait qu’une location de courte durée soit mal vécue dans l’immeuble ne signifie pas, à lui seul, qu’elle soit interdite. Le raisonnement doit toujours partir du règlement de copropriété et de la destination de l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 permet au règlement d’imposer des restrictions aux droits des copropriétaires lorsqu’elles sont justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle résulte des actes, de ses caractéristiques et de sa situation. L’article 9 garantit parallèlement à chaque copropriétaire la libre jouissance de ses parties privatives, sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Une clause d’habitation bourgeoise ne suffit pas toujours

Il faut distinguer l’habitation bourgeoise exclusive, l’habitation bourgeoise simple, l’usage mixte, l’autorisation des professions libérales et l’existence éventuelle de lots commerciaux. Deux immeubles apparemment comparables peuvent donc relever de solutions opposées.

La Cour de cassation a déjà jugé que la location meublée de courte durée n’est pas, par nature, incompatible avec une destination bourgeoise lorsque le règlement admet des activités générant des contraintes comparables et qu’aucune nuisance particulière n’est démontrée.

Elle a également rappelé que la location meublée n’est pas en elle-même contraire à la destination d’un immeuble d’habitation bourgeoise en l’absence de nuisances particulières et répétées.

À l’inverse, lorsque des appartements sont exploités comme de véritables « hôtels-studios meublés », avec prestations de services, rotations très rapides et organisation professionnelle, les juges peuvent considérer que l’exploitation ne correspond plus à la destination résidentielle de l’immeuble.

À retenir : le juge ne sanctionne pas une plateforme. Il sanctionne une activité précisément qualifiée, exercée dans un lot identifié, en violation d’une clause opposable ou au prix de troubles suffisamment établis.

2. LE NOUVEAU LEVIER DE L’ARTICLE 26 : UNE AVANCÉE IMPORTANTE, MAIS STRICTEMENT ENCADRÉE

Depuis le 21 novembre 2024, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 permet à certaines copropriétés de modifier leur règlement afin d’interdire la location en meublés de tourisme de lots à usage d’habitation qui ne constituent pas la résidence principale du loueur.

La décision relève de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Lorsque les conditions de l’article 26-1 sont réunies, un second vote peut immédiatement intervenir selon la majorité prévue par ce texte.

Quatre conditions doivent être réunies

Le règlement de copropriété doit déjà interdire toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement destinés à un usage commercial.

La modification doit concerner des lots à usage d’habitation.

L’interdiction ne peut viser que les lots qui ne constituent pas la résidence principale du loueur.

Enfin, la clause doit viser les meublés de tourisme au sens de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, et non l’ensemble des locations meublées ou toute location inférieure à une durée arbitraire.

Le Conseil constitutionnel a validé ce mécanisme en soulignant son caractère ciblé : il concerne les résidences autres que principales, ne prohibe que la location en meublé de tourisme et laisse possibles les autres modes de location. Il a également rappelé que la restriction demeure soumise au contrôle du juge au regard de la destination de l’immeuble.

Le risque classique : une résolution intitulée « interdiction des locations Airbnb » et visant indistinctement toutes les locations de courte durée, y compris la résidence principale, ne bénéficie pas automatiquement du régime de l’article 26.

Une rédaction trop large expose la décision à l’annulation.

3. LE VOTE SE PRÉPARE AVANT L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

La solidité de la décision dépend autant de sa rédaction que de sa majorité. L’assemblée générale ne peut valablement statuer que sur une question inscrite à l’ordre du jour.

Le projet de clause doit être transmis avec la convocation et ne doit pas être substantiellement transformé en séance, notamment lorsque des copropriétaires ont voté par correspondance.

Le dossier de convocation doit comprendre

Il convient d’annexer les clauses du règlement relatives à la destination de l’immeuble, à l’usage des lots, aux activités commerciales et à la tranquillité.

Une note juridique doit expliquer pourquoi les conditions de l’article 26 sont réunies.

Le texte exact de la clause appelée à être intégrée au règlement doit être communiqué.

La majorité applicable et, le cas échéant, les conditions du second vote de l’article 26-1 doivent être précisées.

Un projet séparé doit donner mandat au syndic pour la régularisation notariale et la publication de la modification.

Enfin, si une exploitation est déjà identifiée, une résolution distincte doit autoriser précisément le syndic à agir en justice.

La modification du règlement doit ensuite être régularisée et publiée afin d’assurer son opposabilité aux futurs acquéreurs. Le syndic doit conserver un dossier complet comprenant la convocation, les annexes, les formulaires de vote, les pouvoirs, les feuilles de présence et le décompte détaillé des voix.

Les copropriétaires opposants ou défaillants disposent d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester les décisions de l’assemblée. La préparation documentaire constitue donc la première défense du syndicat en cas de recours.

4. SANS PREUVE, IL N’EXISTE PAS DE DOSSIER CONTENTIEUX

La principale faiblesse des procédures relatives aux locations touristiques tient souvent à la preuve.

Des courriels généraux, une pétition ou l’affirmation selon laquelle « les voyageurs dérangent » ne permettent pas nécessairement de caractériser une violation du règlement ou un trouble anormal du voisinage.

Prouver l’existence et les modalités de l’activité

Le syndic doit notamment réunir :

– les captures complètes des annonces, comportant l’adresse électronique, la date, les photographies, les conditions de séjour et les prestations annoncées ;

– l’historique des commentaires permettant d’établir la répétition et la fréquence des locations ;

– l’identification du propriétaire, de l’hôte, de la conciergerie ou du gestionnaire ;

– la description des prestations susceptibles de rapprocher l’exploitation d’une activité para-hôtelière : réception, ménage régulier, fourniture de linge, petit-déjeuner ou services organisés ;

– un constat de commissaire de justice lorsque l’annonce peut être rapidement retirée ou modifiée.

Prouver les troubles dans l’immeuble

Il convient également de constituer :

– un registre chronologique des incidents tenu par le syndic ou le gardien ;

– des attestations conformes à l’article 202 du code de procédure civile, relatant des faits personnellement constatés ;

– des photographies des dégradations, dépôts de déchets, encombrements ou installations irrégulières dans les parties communes ;

– les signalements contemporains, interventions de sécurité, constats et factures de remise en état ;

– les éléments permettant de rattacher chaque incident au lot concerné.

La bonne méthode probatoire : dix incidents précisément datés, concordants et rattachés au même lot sont plus utiles qu’une pétition générale signée par trente occupants.

5. LE SYNDIC DISPOSE ÉGALEMENT D’UN LEVIER ADMINISTRATIF

Le contentieux de copropriété ne doit pas être isolé des règles locales applicables aux meublés de tourisme.

Depuis le 20 mai 2026, toute personne qui offre un meublé de tourisme à la location doit procéder à une déclaration soumise à enregistrement auprès du téléservice national prévu par l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.

Lorsqu’un lot de copropriété fait l’objet de cette déclaration, le copropriétaire ou le locataire autorisé doit en informer le syndic. Celui-ci inscrit alors à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale un point d’information relatif à l’activité de location de meublés touristiques dans la copropriété.

Selon la commune et le statut du logement, une autorisation de changement d’usage peut également être requise. Un signalement documenté aux services municipaux permet alors de faire vérifier le numéro d’enregistrement, la résidence principale déclarée, le respect des durées maximales et l’existence d’une autorisation administrative.

La voie administrative ne remplace pas l’action du syndicat. Elle la complète. L’exploitation peut être irrégulière au regard du droit public tout en devant également être poursuivie pour violation du règlement de copropriété ou troubles causés aux occupants.

6. LA MISE EN DEMEURE DOIT DÉJÀ CONTENIR LE RAISONNEMENT DE L’ASSIGNATION

Une mise en demeure efficace n’ordonne pas abstraitement l’arrêt de « toute location Airbnb ».

Elle identifie le lot, le propriétaire, l’annonce, les clauses applicables, les incidents constatés et le fondement précis de la demande.

Elle doit notamment :

– reproduire les clauses du règlement invoquées ;

– qualifier l’activité : meublé de tourisme, exploitation para-hôtelière, activité commerciale prohibée, atteinte à la destination ou troubles anormaux ;

– rappeler les constatations et pièces déjà réunies ;

– demander la suppression des annonces et la cessation de l’activité dans un délai déterminé ;

– solliciter, si nécessaire, la communication du numéro d’enregistrement et des autorisations administratives ;

– annoncer la saisine de l’assemblée générale et l’action judiciaire sous astreinte en cas de persistance.

Cette étape permet parfois d’obtenir une cessation volontaire. À défaut, elle démontre au juge que le copropriétaire a été informé de la violation alléguée et a choisi de poursuivre l’exploitation.

7. RÉFÉRÉ OU PROCÉDURE AU FOND : LA RAPIDITÉ NE DOIT PAS REMPLACER LA SOLIDITÉ

L’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire d’ordonner les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le référé est adapté lorsque la clause est claire, l’activité établie et la violation difficilement contestable.

Il devient plus risqué lorsque le règlement est ambigu, que la nature commerciale de l’activité dépend de prestations discutées ou que les nuisances reposent sur des éléments contradictoires.

Une action au fond peut alors être préférable pour obtenir une interdiction durable, une astreinte, la réparation des dégradations et l’indemnisation du préjudice subi par le syndicat.

L’autorisation donnée au syndic d’agir en justice doit être suffisamment précise : identité du copropriétaire, numéro du lot, nature des manquements, objet de l’action et demandes principales.

Une autorisation générale ou imprécise peut susciter une contestation procédurale inutile.

POURQUOI L’INTERVENTION D’UN AVOCAT SPÉCIALISÉ CHANGE LA STRATÉGIE

Dans ce type de dossier, l’efficacité ne dépend pas d’un acte isolé mais de l’enchaînement des actes.

Une clause bien rédigée ne compense pas une majorité erronée.
Une majorité correcte ne compense pas une convocation incomplète.

Une excellente mise en demeure ne compense pas l’absence de preuve.

Une assignation solide ne répare pas une autorisation d’agir imprécise.

TURLAN AVOCATS, conseille plusieurs syndic et intervient en amont du conflit afin de sécuriser l’ensemble de la chaîne juridique :

– audit du règlement de copropriété et de la destination des lots ;

– qualification juridique des locations et des prestations proposées ;

– rédaction des clauses modificatives et des résolutions d’assemblée générale ;

– contrôle des majorités et des documents de convocation ;

– organisation du dossier de preuve et des constats ;

– mise en demeure du copropriétaire et de l’exploitant ;

– coordination avec les services municipaux ;

– procédures en référé ou au fond et demandes d’astreinte.

L’objectif n’est pas de multiplier les procédures. Il est de construire, dès la première intervention, une stratégie capable d’obtenir la cessation de l’activité ou de placer le syndicat dans la meilleure position contentieuse possible.

REPRENDRE LE CONTRÔLE SUPPOSE UNE MÉTHODE

La location de courte durée n’est ni toujours licite, ni toujours interdite.

La réponse dépend du règlement, de la destination de l’immeuble, du statut du lot, de la majorité choisie, des prestations proposées et des troubles effectivement démontrés.

Pour un syndic, la méthode doit être constante : auditer, qualifier, prouver, faire voter, publier et, si nécessaire, agir.

C’est cette discipline qui transforme une plainte récurrente de copropriétaires en un dossier juridiquement opérant.

QUESTIONS FRÉQUENTES

Le syndic peut-il interdire seul les locations de type Airbnb ?

Non. Le syndic applique le règlement et exécute les décisions de l’assemblée générale. Il ne peut créer seul une restriction nouvelle aux droits des copropriétaires.

Une clause d’habitation bourgeoise interdit-elle automatiquement les locations touristiques ?

Non. Sa portée dépend de sa rédaction, des autres usages autorisés, des caractéristiques de l’immeuble, des modalités concrètes de l’exploitation et des nuisances démontrées.

Quelle majorité faut-il réunir pour modifier le règlement ?

La majorité de l’article 26 peut être utilisée dans le cadre strict créé par la loi du 19 novembre 2024. Lorsque les conditions légales ne sont pas réunies ou que l’interdiction envisagée est plus large, l’unanimité peut demeurer nécessaire.

Peut-on agir sans prouver de nuisances ?

Oui, lorsqu’une activité viole clairement une clause licite et opposable du règlement. En revanche, lorsque l’action repose sur les troubles de voisinage ou sur une atteinte discutée à la destination, un dossier probatoire circonstancié est indispensable.

Faut-il publier la modification du règlement ?

Oui. La régularisation et la publicité foncière assurent notamment l’opposabilité de la modification aux futurs acquéreurs.

TURLAN AVOCATS accompagne les syndics professionnels, les conseils syndicaux et les syndicats de copropriétaires confrontés aux locations touristiques de courte durée.

Le cabinet intervient pour sécuriser les assemblées générales, rédiger les résolutions, organiser la preuve et conduire les procédures de cessation sous astreinte.