MISE AUX NORMES D’UN LOCAL COMMERCIAL : QUI DOIT PAYER, LE BAILLEUR OU LE LOCATAIRE ?

Le devis chiffre les travaux. Il ne désigne pas celui qui doit juridiquement les payer.

Accessibilité des personnes handicapées, sécurité incendie, installations électriques, désenfumage, extraction, ventilation, toiture ou raccordement aux réseaux : lorsqu’une mise en conformité devient nécessaire, la répartition de son coût entre bailleur et locataire constitue souvent le point de départ d’un contentieux important.

La réponse ne dépend ni du montant du devis ni de la seule personne qui exploite les lieux. Elle résulte d’une analyse combinée de la destination contractuelle, de la nature exacte des travaux, de la rédaction du bail et de sa date de conclusion ou de renouvellement.

Les décisions récentes de la Cour de cassation renforcent sensiblement l’obligation de délivrance du bailleur, sans pour autant rendre inopérantes toutes les clauses transférant certains travaux au preneur.

En matière de mise aux normes, chaque poste du devis doit être confronté à chaque clause du bail.

1. Le bailleur doit délivrer un local permettant l’activité prévue au bail

L’article 1719 du Code civil oblige le bailleur à délivrer la chose louée, à l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et à en assurer la jouissance paisible.

Cette obligation s’apprécie au regard de la destination contractuelle.

Ainsi, un local loué pour l’exploitation d’un restaurant doit matériellement et juridiquement permettre l’exercice d’une activité de restauration. Un hôtel doit pouvoir recevoir du public dans des conditions conformes aux règles de sécurité. Un commerce ne peut être considéré comme correctement délivré lorsque des non-conformités empêchent l’exploitation prévue au contrat.

La Cour de cassation juge notamment que le bailleur d’un local destiné à la restauration doit, sauf clause contractuelle contraire valable, délivrer un local permettant cette activité, ce qui peut supposer l’existence d’un dispositif d’évacuation des fumées et vapeurs : Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-16.175.

L’obligation de délivrance ne garantit toutefois pas la rentabilité du commerce. Le bailleur doit fournir un local utilisable conformément au bail ; il n’est pas, sauf engagement particulier, garant de la réussite économique du preneur.

2. L’obligation de délivrance ne prend pas fin lors de la remise des clés

Une décision majeure a été rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 5 mars 2026.

Dans cette affaire, une partie des lieux comprise dans l’assiette contractuelle du bail n’avait jamais été effectivement mise à la disposition des locataires. La cour d’appel avait déclaré leur action prescrite, au motif qu’ils connaissaient cette situation depuis plus de cinq ans.

La Cour de cassation censure cette analyse et affirme que l’obligation de délivrance est une obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail.

Il en résulte que le locataire peut :

• poursuivre l’exécution forcée de l’obligation de délivrance tant que le manquement persiste ;
• obtenir réparation des conséquences dommageables subies au cours des cinq années précédant sa demande en justice.

La connaissance ancienne du défaut ne suffit donc plus à rendre irrecevable une action tendant à faire cesser un manquement toujours actuel : Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, publié au Bulletin. 

Le temps ne régularise pas un local qui demeure impropre à sa destination.

Cette décision ne signifie cependant pas que tout travail de mise aux normes incombe automatiquement au propriétaire. Elle renforce principalement les droits procéduraux du preneur face à un manquement persistant.

3. La nature des travaux détermine la possibilité de les transférer au locataire

Il convient de distinguer les travaux relevant des grosses réparations de ceux qui peuvent être contractuellement mis à la charge du preneur.

L’article 606 du Code civil vise notamment les gros murs, les voûtes, les poutres, les couvertures entières ainsi que les murs de soutènement ou de clôture en entier.

L’importance du coût ne suffit pas à qualifier un ouvrage de grosse réparation. Un équipement peut être techniquement complexe et financièrement lourd sans relever nécessairement de l’article 606.

Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis l’entrée en vigueur du décret du 3 novembre 2014, l’article R. 145-35 du Code de commerce interdit d’imputer au locataire :

• les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ;
• les honoraires liés à leur réalisation ;
• les travaux destinés à remédier à la vétusté ou à mettre les locaux en conformité avec la réglementation, lorsqu’ils relèvent eux-mêmes de ces grosses réparations.

Une clause contraire ne peut produire effet sur ce point.

Il faut donc éviter une affirmation trop générale selon laquelle toute mise aux normes serait impérativement supportée par le bailleur. L’interdiction concerne les travaux de conformité qui relèvent des grosses réparations, non l’ensemble des adaptations réglementaires susceptibles d’être réalisées dans les locaux.

4. Une clause précise peut mettre certains travaux de conformité à la charge du preneur

En dehors des dépenses dont le transfert est interdit par l’article R. 145-35 du Code de commerce, le bail peut valablement imposer au preneur certains travaux.

Encore faut-il que la clause soit suffisamment claire.

Une stipulation obligeant seulement le locataire à respecter la réglementation, à obtenir les autorisations administratives ou à « faire son affaire de tous travaux » ne transfère pas nécessairement le coût de travaux importants relevant normalement du bailleur.

La jurisprudence recherche si le bail vise expressément :

• les travaux de mise en conformité ;
• les prescriptions administratives ;
• les normes propres à l’activité du preneur ;
• les normes de sécurité ou d’accessibilité ;
• les limites du transfert, notamment l’exclusion des travaux relevant de l’article 606.

Dans une décision du 18 février 2026, la cour d’appel de Rennes a ainsi considéré comme opposable une clause qui mettait expressément à la charge du preneur les travaux prescrits par l’autorité administrative, qu’ils concernent la conformité générale ou les normes propres à son activité, tout en excluant les grosses réparations. La clause a été jugée suffisamment claire, expresse et non équivoque : CA Rennes, 18 février 2026, n° 23/00725. Cette décision et d’autres décisions récentes montrent que les juridictions procèdent à une lecture restrictive et détaillée des clauses de transfert. 

À l’inverse, une simple clause relative aux autorisations administratives a pu être jugée insuffisante pour transférer au locataire des travaux d’isolement et de désenfumage nécessaires à la sécurité incendie : CA Fort-de-France, 7 février 2023, n° 22/00146. 

Une clause générale ne transfère pas nécessairement les travaux ; une clause précise ne peut pas davantage transférer ce que la loi interdit.

5. Le changement d’activité peut modifier la répartition des coûts

La distinction est particulièrement importante lorsque les travaux sont devenus nécessaires non pas en raison de l’état initial des locaux, mais à la suite d’une activité nouvelle choisie par le preneur.

Si le local a été loué pour une destination générale et que le preneur décide ultérieurement d’y exercer une activité nécessitant des équipements spécifiques, les travaux d’adaptation peuvent lui incomber.

À l’inverse, lorsque l’activité exigeante était expressément prévue dès la conclusion du bail, l’absence des équipements indispensables peut caractériser un défaut de délivrance.

L’analyse doit donc porter sur :

• la destination inscrite dans le bail ;
• les activités autorisées lors de l’entrée dans les lieux ;
• la date d’apparition de la norme ;
• la cause technique des travaux ;
• les modifications réalisées par le locataire ;
• l’existence d’une déspécialisation ou d’une autorisation ultérieure.

6. Le locataire peut demander l’exécution des travaux et l’indemnisation de ses préjudices

Lorsque les travaux incombent au bailleur et que celui-ci demeure inactif, le locataire doit en principe commencer par une mise en demeure précisément documentée.

Il peut ensuite solliciter, selon les circonstances :

• la réalisation des travaux sous astreinte ;
• une expertise judiciaire ;
• le remboursement des dépenses engagées dans les conditions de l’article 1222 du Code civil ;
• l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;
• la réparation de sa perte d’exploitation ou de sa perte de chance ;
• une réduction du loyer ;
• la résolution du bail aux torts du bailleur.

Le préjudice doit être objectivé : surface inutilisable, fermeture administrative, immobilisation de chambres, diminution de capacité d’accueil, perte de marchandises, interruption d’exploitation ou surcoûts temporaires.

La jurisprudence récente apprécie la gêne à partir de ses conséquences concrètes et non de la seule existence technique d’un désordre. Dans une affaire hôtelière, l’immobilisation de chambres a ainsi été évaluée en tenant compte de leur nombre, de la durée de l’indisponibilité et du taux d’occupation : CA Paris, 22 janvier 2026, n° 22/04353. 

7. La suspension des loyers demeure une stratégie à haut risque

L’article 1219 du Code civil permet à une partie de refuser d’exécuter son obligation lorsque l’autre n’exécute pas la sienne et que cette inexécution est suffisamment grave.

En matière de bail commercial, l’exception d’inexécution peut donc permettre au locataire de suspendre le paiement du loyer lorsque les locaux sont réellement devenus impropres à leur destination.

Mais l’existence de travaux non réalisés ne permet pas automatiquement de cesser tout paiement.

Le juge vérifie notamment :

• l’importance des surfaces affectées ;
• la possibilité de poursuivre l’activité ;
• la durée des désordres ;
• les risques pour la sécurité ;
• la présence d’une interdiction administrative ;
• la proportionnalité entre le manquement du bailleur et la suspension du loyer.

Dans un arrêt publié au Bulletin du 5 mars 2026, la Cour de cassation a néanmoins renforcé la protection du preneur. Elle juge que, lorsqu’un locataire poursuivi sur le fondement d’une clause résolutoire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en examiner le bien-fondé, même si le locataire n’a pas sollicité de délais dans le mois suivant le commandement de payer : Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820. 

La clause résolutoire ne peut donc être constatée de manière purement mécanique sans examen des manquements imputés au bailleur.

Avoir raison sur les travaux ne permet pas de suspendre imprudemment les loyers. Mais une clause résolutoire ne peut pas davantage effacer les manquements graves du bailleur.

L’analyse de TURLAN AVOCATS

Une contestation relative à des travaux de conformité ne peut être sérieusement traitée sans une qualification poste par poste.

TURLAN AVOCATS intervient pour :

• auditer les clauses du bail commercial ;
• déterminer la date et le régime juridique applicables ;
• qualifier les travaux au regard des articles 606 du Code civil et R. 145-35 du Code de commerce ;
• organiser une expertise amiable ou judiciaire ;
• chiffrer les préjudices d’exploitation et de jouissance ;
• engager ou défendre les procédures relatives aux travaux, aux loyers et à la clause résolutoire.

Avant de signer un devis ou de suspendre un loyer, il faut déterminer qui est juridiquement débiteur des travaux.