Résiliation du bail commercial d’une entreprise en procédure collective des subtilités à connaître

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La résiliation d’un bail commercial conclu avec une entreprise en procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire) obéit à des règles strictes et protectrices, issues du Code de commerce (art. L.622-13, L.631-14 et L.641-12) et constamment précisées par la jurisprudence.

Dès l’ouverture de la procédure collective par jugement, le bailleur n’est plus autorisé à résilier le bail ou à en demander la résiliation pour les causes suivantes :

  • Le non-paiement des loyers et charges échus avant le jugement d’ouverture ;

  • Le défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure à l’ouverture, pendant un délai de 3 mois.

Ce moratoire de trois mois est destiné à favoriser la poursuite de l’activité dans le cadre de la période d’observation ou de la réalisation des actifs.


À l’expiration du délai de 3 mois suivant le jugement d’ouverture, à défaut de paiement courant des loyers, le bailleur retrouve son droit d’agir en :

  • résiliation judiciaire du bail ;

  • ou constatation de la résiliation de plein droit, si une clause résolutoire le prévoit.

Attention : la jurisprudence exige souvent que le bailleur adresse une mise en demeure postérieure au jugement d’ouverture, respectant ce délai. 


Dans un arrêt du 12 juin 2025 (Cass. com., n° 23-22.076), la Cour de cassation a précisé que : "La liquidation judiciaire ouverte après la résolution du plan de redressement n’autorise pas la résiliation du bail pour les loyers impayés postérieurs au redressement, mais antérieurs à la liquidation."

Autrement dit, les loyers échus pendant l'exécution du plan, même non payés, ne permettent pas au bailleur de demander la résiliation immédiatement après la liquidation.
Un nouveau délai de 3 mois s’applique uniquement si une nouvelle procédure est ouverte.


La conversion d’une procédure (ex. : redressement vers liquidation judiciaire) ne constitue pas une nouvelle procédure, mais une poursuite de celle initialement ouverte.


Il en résulte que :

  • Le délai de 3 mois ne recommence pas à courir à la date de conversion ;

  • Les créanciers ne peuvent pas redéposer une déclaration de créance.

Exception importante : lorsque le locataire est mis en liquidation judiciaire simultanément à la résolution de son plan, cette liquidation ouvre une nouvelle procédure. Dans ce cas, les loyers impayés antérieurs doivent être considérés comme créances antérieures, et ne permettent pas non plus de résilier avant l’écoulement d’un nouveau délai de 3 mois.


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