Syndic et désordres de construction : l’inaction ne se prescrit plus

À propos de Cass. 3e civ., 4 septembre 2025, n° 23-19.675

Les contentieux liés aux désordres de construction en copropriété se situent au croisement de plusieurs temporalités juridiques : réception des travaux, garanties légales, prescriptions, décisions d’assemblée générale.
Dans ce maquis procédural, le syndic occupe une position centrale.
La récente décision de la Cour de cassation, rendue par la troisième chambre civile le 4 septembre 2025 (n° 23-19.675), rappelle avec une netteté particulière que l’inaction, l’insuffisance d’information ou la mauvaise gestion des délais peuvent engager lourdement sa responsabilité.

Pour autant, cette décision ne consacre ni une responsabilité automatique ni une obligation de résultat.
Elle s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle exigeante mais cohérente, fondée sur une obligation de moyens renforcée, appréciée in concreto.

C’est cette lecture équilibrée, protectrice des intérêts du syndicat sans méconnaître les contraintes opérationnelles des syndics que la Cour consacre.

I. Une obligation de moyens renforcée : diligence, vigilance et information comme standards jurisprudentiels

1. Le cadre légal de la mission du syndic

L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 confie au syndic l’administration de l’immeuble, sa conservation, ainsi que la représentation du syndicat des copropriétaires en justice, dans les conditions prévues par la loi. La responsabilité du syndic est contractuelle et s’apprécie au regard de ses obligations légales, réglementaires et conventionnelles.

La jurisprudence est constante : le syndic est tenu d’une obligation de moyens, mais renforcée par son statut de professionnel.
Ainsi, la cour d’appel de Colmar (23 février 2023, n° 20/00407) rappelle que cette obligation implique diligence et vigilance, sans constituer une obligation de résultat. De même, la cour d’appel de Paris (8 février 2023, n° 21/02763) souligne le devoir d’information et de conseil dans le champ de compétence du syndic.

2. Devoir de qualification et obligation d’alerte

Le syndic n’est pas un juriste chargé de qualifier définitivement les désordres.
Néanmoins, la jurisprudence exige qu’il soit capable d’identifier les signaux d’alerte, d’informer l’assemblée générale sur la nature potentiellement décennale des désordres et sur les délais de prescription, et de proposer les mesures nécessaires (expertise, déclaration de sinistre, autorisation d’ester en justice).

La cour d’appel de Paris (24 novembre 2010, n° 09/11073) sanctionne ainsi la rédaction défectueuse de résolutions d’assemblée générale, imputable au syndic professionnel.
L’exigence est claire : l’information doit être complète, loyale et intelligible, afin de permettre une décision éclairée des copropriétaires.

II. L’arrêt du 4 septembre 2025 : la sanction de l’inaction fautive et la consécration de la perte de chance

1. Une faute caractérisée par la gestion des délais et de l’information

Dans l’arrêt du 4 septembre 2025, la Cour de cassation valide l’analyse des juges du fond ayant retenu la faute du syndic pour avoir laissé expirer les délais d’action décennale, tout en entretenant l’illusion de recours en cours auprès des copropriétaires.
La Haute juridiction relève que la seule diligence accomplie, à savoir une procédure de référé-expertise tardive, était insuffisante pour préserver les droits du syndicat.

Cette solution s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence antérieure (v. notamment Cass. 3e civ., 7 avril 2009, n° 07-16.786), selon laquelle la négligence du syndic peut faire perdre au syndicat une chance sérieuse d’indemnisation.

2. La perte de chance : un préjudice autonome, strictement encadré

Le préjudice indemnisé n’est pas le coût intégral des désordres, mais la perte de chance d’obtenir la garantie des constructeurs ou de l’assureur dommages-ouvrage.
Mais cette chance doit être réelle et sérieuse.
La jurisprudence module son évaluation :

• 10 % lorsque les chances de succès étaient faibles (CA Colmar, 4 juillet 2025, n° 22/01705),

• 70 % lorsque la faute du syndic a été déterminante (CA Colmar, 23 février 2023, n° 20/00407, confirmé par l’arrêt du 4 septembre 2025).

Le syndic conserve toutefois des moyens de défense opérants : absence de caractère décennal des désordres, incertitude sur la garantie, rupture du lien de causalité, ou prescription indépendante de sa gestion (v. CA Aix-en-Provence, 24 février 2015, n° 14/04673).

En conclusion : Une jurisprudence exigeante, un  accompagnement stratégique indispensable

L’arrêt du 4 septembre 2025 ne condamne pas les syndics par principe.
Il sanctionne l’inaction fautive, la désinformation et la mauvaise maîtrise des délais.
Il confirme que la responsabilité du syndic demeure fondée sur une obligation de moyens renforcée, appréciée in concreto, et que la perte de chance reste strictement encadrée.

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